Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге
18 Июня 2018

15 июня 2018 года в Государственную думу внесен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов». Данный законопроект разработан для «легализации» нежилых помещений используемых для проживания (так называемых «апартаментов», «апарт-отелей» и т.п.., далее – «апартаменты»).

Основные нововведения заключаются в предложенном способе перевода апартаментов в жилые помещения, жилых помещений в апартаменты, определения статуса дома в котором находятся апартаменты (многофункциональный дом) и земельного участка под ним, возможности регистрации проживания.

Сегмент рынка апартаментов получил в последнее время широкое распространение в крупнейших города России и порождает значительное количество проблем как для граждан (в первую очередь - невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях), так и для городов (в первую очередь - необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры). В последние годы спрос на «апартаменты» стремительно растет. К настоящему времени указанный сегмент рынка уверенно конкурирует по ценам с квартирами в многоквартирных домах.

Законопроект предлагает пути решения таких важных для дальнейшего развития рынка жилья задач:

  • защита жилищных прав собственников и иных правообладателей «апартаментов»;
  • ликвидация разрыва между фактическим и юридическим статусом «апартаментов».

В настоящее время перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется на основании статей 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности. Это означает, что нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Требования градостроительного законодательства предполагают соответствие расположения здания, нежилые помещения которого переводятся в жилые помещения, виду разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, допускающему жилую застройку на таком участке.

В значительном количестве существующие «апартаменты» не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям указанным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, а также требованиям градостроительного законодательства.

В связи с этим законопроектом предлагается установление законом субъекта Российской Федерации не позднее одного года со дня вступления в силу законопроекта специальных временных правил перевода уже построенных нежилых помещений («апартаментов») в здании, разрешение на строительство которого выдано до дня вступления в силу законопроекта, в жилые апартаменты, в том числе:

  1. условия и порядок признания здания или структурно обособленной части здания многофункциональным домом;
  2. требования к нежилым помещениям в таком доме, в отношении которых допускается их перевод в жилые апартаменты;
  3. порядок перевода нежилых помещений в таком многофункциональном доме в жилые апартаменты;
  4. максимальный срок реализации собственниками нежилых помещений указанного права.

Таким образом, законопроектом предлагается предоставить субъектам Российской Федерации право устанавливать на переходный период требования к таким нежилым помещениям, в отношении которых допускается их перевод в жилые апартаменты.

Данная новелла позволит устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием для постоянного проживания граждан нежилых помещений - «апартаментов».

Для разрешения вопросов правового регулирования апартаментов и зданий, в которых они расположены, на будущий период законопроект предлагает внесение комплексных изменений в законодательство, направленных на:

  1. регулирование в жилищном законодательстве нового вида жилого помещения – жилых апартаментов, которым признается структурно обособленное помещение в многофункциональном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Выделение такого нового вида жилых помещений дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам;
  2. установление в жилищном законодательстве понятия многофункционального дома, которым признается здание или структурно обособленная часть здания, все помещения в котором, за исключением входящих в состав общего имущества в многофункциональном доме, помещений вспомогательного использования, используются для проживания граждан и являются жилыми апартаментами или используются в иных целях, не связанных с проживанием, и являются нежилыми апартаментами;
  3. введение в законодательство о градостроительной деятельности возможности регулировать размещение многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, в общественно-деловых зонах, и устанавливать градостроительные требования к жилым и нежилым апартаментам в многофункциональных зданиях в рамках градостроительных регламентов.

1. Внесение в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации ряда изменений, направленных на регулирование многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами.

Законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства таких зданий в градостроительном регулировании путем определения:

  • состава территориальных зон, в которых разрешается строительство таких зданий;
  • требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в таких зданиях в границах территориальных зон;
  • особенностей нормативов градостроительного проектирования для территориальных зон, в которых расположены такие здания.

В качестве базового принципа выбора территориальных зон, в которых разрешается строительство многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, предлагается раздельное зонирование жилых зон, допускающих размещение многоквартирных домов и других жилых объектов, и зон, допускающих смешанное использование, которыми согласно законопроекту будут являться общественно-деловые зоны.

Градостроительными регламентами в границах территориальных зон, допускающих смешанное использование, предлагается устанавливать следующие особенности:

  • предельные (минимальные и (или) максимальные) площади помещений в зданиях, в том числе предельные площади жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных зданиях, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами;
  • предельное (минимальное и (или) максимальное) соотношение суммарной площади и (или) количества жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных зданиях, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, требования к поэтажному расположению жилых и нежилых апартаментов в таких многофункциональных зданиях.

Применительно к нормированию объектов социальной инфраструктуры предлагается устанавливать в нормативах градостроительного проектирования:

  • сроки достижения на соответствующей территории, территориальной зоне нормативов градостроительного проектирования, которые могут быть установлены дифференцированно для различных территорий, территориальных зон. Такая общая норма направлена на уточнение возможности дифференциации нормативов градостроительного проектирования, в том числе в случае строительства многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, в общественно-деловых зонах. Такая дифференциация будет целесообразна в части обеспечения территориальной доступности объектов социальной инфраструктуры, которые в общем случае должны размещаться в зонах жилой застройки.

2. Внесение в Жилищный кодекс Российской Федерации понятия жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких обособленных помещениях.

3. Внесение в Жилищный кодекс Российской Федерации изменений, регулирующих правовой статус многофункционального дома как особого правового режима. В отношении правового режима многофункционального дома, в том числе общего имущества в таком доме, предлагается применять общие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, установленные в отношении многоквартирного дома, за некоторыми исключениями, которые отражают предлагаемые особенности нового сегмента рынка жилья. Предлагаемые особенности касаются:

  1. формирования общего имущества собственников помещений в многофункциональном доме:
    • земельный участок, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности, не входит в состав общего имущества в многофункциональном доме, за исключением случая выкупа такого земельного участка собственниками апартаментов. Условия и порядок пользования таким земельным участком, а также его выкупа собственниками апартаментов устанавливаются земельным законодательством;
    • доля в праве общей собственности на общее имущество в многофункциональном доме собственника помещения в этом доме, а также доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многофункциональном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяются нормами жилищного законодательства;
    • правила содержания общего имущества в многофункциональном доме использования устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях учета особенностей состава такого имущества;
  2. вопросов проведения капитального ремонта общего имущества в многофункциональных домах и признанию многофункциональных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (с учетом особенностей многофункциональных домов предлагается не распространять на такие вопросы регулирование, предусмотренное в отношении многоквартирных домов);
  3. управления многофункциональным домом:
    • в качестве допустимых форм управления многофункциональным домом предусмотрены: управление товариществом собственников недвижимости и управление управляющей организацией;
    • деятельность по управлению многофункциональными домами не подлежит лицензированию;
    • к договору управления многофункциональным домом применяются требования Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре управления многоквартирным домом;
  4. платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональном доме:
    • плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональном доме включает в себя (1) плату за услуги и работы по управлению таким домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в указанном доме, (2) плату за коммунальные услуги;
    • размер платы за услуги и работы по управлению многофункциональным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в таком доме устанавливается решением общего собрания товарищества собственников недвижимости либо решением общего собрания собственников;
  5. права собственников жилых апартаментов в многофункциональном доме на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг:
    • по общему правилу собственники жилых апартаментов в многофункциональных домах не имеют права на указанные субсидии и компенсации, если такое право не установлено отдельно законом субъекта Российской Федерации (для права на субсидии) либо федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (для права на компенсации).

4. Предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации требованиями к использованию нежилых апартаментов в многофункциональном доме, которые могут использоваться для деловых, административных, торговых, культурно-бытовых и иных нужд, за исключением промышленного производства и иных видов деятельности, представляющих опасность для жизни и здоровья граждан либо несовместимых с постоянным проживанием граждан, в соответствии с санитарными, техническими, экологическими, противопожарными и иными обязательными требованиями, предусмотренными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.

5. Дополнение Жилищного кодекса Российской Федерации в части регулирования правил перевода жилых апартаментов в многофункциональном доме в нежилое помещение и нежилого помещения в жилые апартаменты - такой перевод осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и допускается в случае соблюдения:

  • установленных законодательством о градостроительной деятельности требований к предельной площади жилых и нежилых апартаментов, предельному соотношению суммарной площади и (или) количества жилых и нежилых апартаментов, поэтажному расположению жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных домах;
  • установленных в соответствии с частью 3 статьи 15 Правительством Российской Федерации требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Требования главы 3 ЖК РФ в отношении перевода жилых апартаментов в нежилые апартаменты и нежилых апартаментов в жилые апартаменты в многофункциональном доме предлагается не применять.

Предлагается вступление в силу законопроекта по истечении шести месяцев со дня его официального опубликования.

Вышеуказанные новеллы, предлагаемые законопроектом, позволят ввести в законодательное русло новые спонтанно формирующиеся сегменты рынка жилья с особым правовым статусом, обеспечив, с одной стороны, более гибкое регулирование таких сегментов (поскольку жесткое регулирование, как показывает практика, приводит лишь к нарушению установленных требований), а с другой – защитить жилищные права граждан.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.
Вернуться к списку